Em 19 de junho de 2020, o governo publicou seu tão aguardado código de prática para relações de propriedade comercial durante a pandemia Covid-19 (o código) para ajudar os proprietários e inquilinos que se encontraram em uma situação financeira sem precedentes devido à pandemia. Juntamente com a publicação do Código, o governo estendeu as seguintes restrições que fornecerão maior proteção aos inquilinos para o próximo trimestre:
- Resoste: os proprietários não podem tomar medidas para perder arrendamentos até 30 de setembro de 2020, o mais cedo possível. Além disso, o valor mínimo antes que esse procedimento pudesse ser usado fosse equivalente a 90 dias de aluguel ou mais-isso agora aumentou para 189 dias. Banido até 30 de setembro de 2020 o mais cedo possível. arrendamentos, independentemente do setor que essas partes operam. O código não se restringe a um grupo ou tipo de inquilino em particular. O Código não afeta ou altera a relação jurídica subjacente entre as partes para um arrendamento. A maioria dos inquilinos que não têm opção, o código sugere:
- Commercial Rent Arrears Recovery (CRAR): landlords cannot take steps to use this procedure until 30 September 2020 at the earliest. Furthermore the minimum amount before this procedure could be used was equivalent to 90 days rent or more – this has now increased to 189 days.
- Statutory demands and winding up petitions: current proposals to be considered by the House of Commons and likely to become law later this month proposes that where a company cannot pay its bills due to COVID-19, the serving of statutory demands and presenting winding up petitions at court are banned until 30 September 2020 at the earliest.
What is the overriding objective of the Code?
For landlords and tenants to work together in ‘good faith, reasonably and flexibly’ and to co-operate and collaborate with one another transparently.
Who does the Code apply to?
All landlords and tenants in the UK who are parties to commercial leases, regardless of the sector those parties operate in. The Code is not restricted to a particular group or type of tenant.
Does the Code alter or vary the lease terms or any rent deposit or guarantee?
No the lease terms are not altered, varied or affected between the landlord, tenant and any guarantor. The Code does not in any way affect or change the underlying legal relationship between the parties to a lease.
What does the Code suggest for tenants who cannot meet their rent payments due to COVID-19?
The Code is clear: where tenants are in a position to pay their full rent to the landlord, they should do so. For the majority of tenants who have no option, the Code suggests:
- inquilinos que não podem pagar o aluguel completo, mas têm alguma capacidade financeira, para fazer pagamento parcial. por um ou mais período de pagamento
- Where tenants cannot pay the rent, to communicate with the landlord.
- A full or partial rent-free period for a set number of payment period.
- A deferral of the whole or part of the rent for one or more payment period
- O pagamento dos aluguéis em períodos de pagamento mais curtos por um tempo definido (por exemplo, mensalmente, em vez de trimestralmente), incluindo a provisão para o pagamento em atraso. Fechado.
- Rental variations to reduce ongoing payments to a current market rate and/or to provide for all or part of the rent to be paid as a proportion of turnover of the site, incorporating any period during which the site was closed.
O que o código sugere que os proprietários podem fazer para ajudar os inquilinos?
Landlords who can provide support should do so as follows:
- Os proprietários que desenham depósitos de aluguel com o entendimento de que eles não exigirão que os depósitos sejam "completos" pelo inquilino antes que seja realista e razoável de fazer. em aluguéis ou aluguéis não pagos pagos em atraso para tornar os planos de pagamento mais acessíveis. A remoção de uma quebra à direita em favor do inquilino, ou uma extensão do arrendamento. O COVID-19 mede (requisitos de limpeza aprimorados, por exemplo). Os horários são alterados para permitir pagamentos mais frequentes (por exemplo, mudar de cobrança trimestral para mensal) para ajudar os inquilinos com seu fluxo de caixa. O código refere -se às diretrizes emitidas pela Finanças do Reino Unido, que em resumo confirma que os credores apoiarão os mutuários comerciais do proprietário em um 'caso a caso'. No entanto, o governo disse que "explorará opções para tornar obrigatório [o código], se necessário." É provável que isso dependa de que medida o código é adotado e seguido por todos os proprietários e inquilinos. Conforme comentado em nosso anterior
- To reduce rent, in whole or part, across other units occupied by the tenant and owned by the landlord, as part of a negotiated agreement applying to a portfolio of unit.
- To waive contractual default interest on unpaid rents or rents paid in arrears to make payment plans more affordable.
- To agree with the tenant(s) to split the cost of the rent for the unoccupied period between them.
Any of the above in return for other arrangements e.g. the removal of a break right in favour of the tenant, or an extension of the lease.
Service charge and insurance rent payments
The Code encourages tenants to prioritise paying these costs and recommends that:
- Landlords consider what service charge costs should be charged based on the use of the property during lockdown – additional costs may have been incurred in relation to implementation of COVID-19 measures (enhanced cleaning requirements for example).
- Any savings in the service charge, for example due to reduction in provision of services at premises that have not been occupied as a result of COVID-19, should be passed on to tenants prior to the end of the service charge year (this may contradict the requirements of a standard service charge provision in a commercial lease).
- Where possible, service charge payment schedules are changed to allow for more frequent payments (for example switching from quarterly to monthly billing) in order to assist tenants with their cash-flow.
What about the all-important lenders – what does the Code suggest?
The Code merely states that landlords and tenants are encouraged to engage with their lenders and finance providers to seek flexible support in respect of existing financial arrangements. The Code refers to the guidelines issued by UK Finance which in summary confirms that lenders will support commercial landlord borrowers on a ‘case by case basis’.
Is the Code binding?
No, the Code is purely voluntary – indeed the Code states that each relationship will need to respond to these circumstances differently hence it is not ‘one size fits all’. However the Government has said it will “explore options to make [the Code] mandatory if necessary.” This is likely to depend on what extent the Code is adopted and followed by all landlords and tenants.
Comment
The Code, although a useful guide and reference point, does not contain anything which landlords and tenants were not already aware of or indeed have been negotiating or adopting. As commented in our earlier Artigo Quando os efeitos do Covid-19 estavam se tornando claros, muitos inquilinos tomaram medidas rápidas para envolver seus proprietários e soluções viáveis acordadas. A extensão da proibição dos remédios dos proprietários pode, no entanto, frustrar ainda mais os proprietários. Muitos proprietários já sentem que foram "deixados de fora" pelo governo com a maioria das proteções concedidas aos inquilinos e nada na mesma escala concedida aos proprietários. A ameaça do governo de tornar o código obrigatório significa que os proprietários e os inquilinos farão bem em levar isso a sério. No entanto, a natureza geral da orientação pode significar que "não tem dentes" e a execução não será direta. Downtown in Business
The full code can be accessed here.
