Hasin Amin, um advogado em nossa equipe de litígios imobiliários em Harrison Drury, refere -se a um caso recente Macey V Pizza Express (restaurantes) Ltd [2021] EWHC 2847 (CH) para explicar as premissas para ser atendido por um purlord, a fim de denominar uma inquilino comercial para usar as premissas para usar as premissas para usar as premissas para usar as premissas. Case
The background to the case
Pizza Express Ocupado Instalações em Exeter. O senhorio Macey decidiu que queria usar as instalações para operar seu próprio bistrô, então se opôs a conceder uma nova locação à Pizza Express. O teste neste caso possui elementos subjetivos e objetivos. Objetivamente, a questão é, neste caso, se Macey os planos de operar seu próprio bistrô é realmente viável e capaz de ser alcançado. O aviso em si será sem oposição e proporá termos para um novo arrendamento ou oposto e dependerá de qualquer número de motivos encontrados na Seção 30 (1) da Lei. ele, ou como sua residência. ”
Mr Macey relied on ground (g) to terminate the commercial lease, but the court’s issue was whether Mr Macey satisfied the requisite intention to satisfy ground (g). The test in this case has both subjective and objective elements.
Subjectively, the question is whether the landlord’s intention is sufficiently firm and settled. Objectively, the question is, in this case, whether Mr Macey’s plans to operate his own bistro is actually viable and capable of being achieved.
What is ground (g) and when it is relevant?
A commercial landlord may terminate a commercial tenancy by giving notice under section 25 of the Landlord and Tenant Act 1954 (the Act). The Notice itself will either be unopposed and propose terms for a new tenancy or opposed and will rely on any number of the grounds found in Section 30 (1) of the Act.
Ground (g) from Section 30 (1) provides: “that on the termination of the current tenancy the landlord intends to occupy the holding for the purposes, or partly for the purposes, of a business to be carried on by him therein, or as his residence.”
O proprietário deve demonstrar que a intenção é real e certa; e que eles realmente poderão ocupar as premissas para os propósitos, ou em parte para os propósitos, de operar o negócio que deve ser realizado por aí. Isso pode incluir aplicativos e permissão de planejamento e/ou outras permissões necessárias para operar os negócios pretendidos a partir das instalações. A data -chave para fornecer evidências está na audiência, mas os proprietários devem considerar suas evidências antes de cumprir um aviso dependendo do solo (G) e divulgar isso em tempo hábil. As testemunhas também devem ser questionadas se estariam preparadas para dar provas antecipadamente.
By the date of the hearing the landlord must be able to show the steps taken to prove their intentions. This may include planning applications and permission and/or other permissions required to operate the intended business from the premises.
A tenant could choose to issue proceedings very shortly after being served with an opposed section 25 notice to put pressure on the landlord. The key date for providing evidence is at the hearing but landlords should consider their evidence before serving a notice relying on ground (g) and disclose this in a timely manner. Witnesses should also be asked whether they would be prepared to give evidence in advance.
Qual foi a decisão final neste caso? Isso foi mantido em apelação e sustentou que não havia razão para derrubar a decisão do juiz do tribunal do condado.
At first instance in the County Court, the court concluded that the landlord had failed to demonstrate that he had a firm and settled intention. This was upheld on appeal and held that there was no reason to overturn the County Court judge’s decision.
There was no evidence that Mr Macey had incurred any significant costs and any financial commitment to progress any plans and the accountants (involved in the business plans) and Mr Macey’s children (who Mr Macey claimed were to be involved in the bistro) had not been called to give oral evidence in support.
Sem sugerir que o Sr. Macey havia sido desonesto e enganado no tribunal, o Tribunal sentiu que ele tinha “Marcaracterizado seu estado de espírito”. Em particular, o proprietário deve fornecer evidências independentes que não sejam provisórias ou um plano indefinido, que é onde Macey falhou neste caso. Isso pode incluir citações e propostas de negócios de fornecedores, prova de fundos, aplicações e permissões de planejamento e quaisquer despesas incorridas. Seu próprio uso das instalações, ou você é um inquilino comercial que recebeu um aviso de rescisão de um arrendamento comercial, por favor, não hesite em entrar em contato com a equipe de litígio de propriedade de Harrison Drury para obter mais conselhos em 01772 258321.
Important points to note from the case
Whilst there is no new law here, this case is useful to remind landlords of the level of intention that they must show to satisfy ground (g). In particular, the landlord must provide independent evidence that is not tentative or an indefinite plan, which is where Mr Macey failed in this case.
Landlords must be willing to commit financially and carry out some degree of preparatory acts to demonstrate the true intention to occupy and use the premises they wish to take over from a tenant. This may include quotes and business proposals from suppliers, proof of funds, planning applications and permissions and any expenditure incurred.
It is important to note that a landlord cannot rely on ground (g) unless he/she has been the landlord for at least five years before the termination date of the tenancy.
If you are a landlord considering terminating a commercial lease for the purposes of your own use of the premises, or you are a commercial tenant that has received notice of the termination of a commercial tenancy, please do not hesitate to contact Harrison Drury’s property litigation team for further advice on 01772 258321.
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